Kısa cevap: TÜFE. 18 Ocak 2019'dan bu yana kira artışının yasal üst sınırı TÜFE'nin 12 aylık ortalamasıdır. Ev sahibi ÜFE'ye göre, ÜFE daha yüksek olsa bile, TÜFE'nin üzerinde zam isteyemez. Ekim 2026 için sınır %31,49.
ÜFE ve TÜFE nedir?
- TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi): Hanelerin satın aldığı mal ve hizmetlerin fiyat değişimini ölçer. Kira artışında bunun 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı kullanılır.
- Yİ-ÜFE (Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi): Üreticilerin sattığı ürünlerin fiyat değişimini ölçer. 2019'dan önce kira artış sınırı buydu; bugün kira için yasal bir anlamı yoktur.
Neden ÜFE'den TÜFE'ye geçildi?
2018'de üretici fiyatları tüketici fiyatlarından çok daha hızlı arttı ve ÜFE'ye bağlı kira artışları kiracılar için ağırlaştı. 7161 sayılı Kanun'la (Resmî Gazete 18.01.2019, sayı 30659) Türk Borçlar Kanunu m.344'teki "üretici fiyat endeksi" ifadesi "tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı" olarak değiştirildi.
Güncel rakamlarla ÜFE ve TÜFE farkı
Son dönemde ÜFE'nin 12 aylık ortalaması TÜFE'nin altında seyrediyor:
| TÜİK verisi | Kira artış ayı | TÜFE 12 ay ort. (yasal tavan) | Yİ-ÜFE 12 ay ort. | Fark |
|---|---|---|---|---|
| Eylül 2025 | Ekim 2025 | %38,36 | %25,83 | 12,53 puan |
| Ocak 2026 | Şubat 2026 | %33,98 | %25,39 | 8,59 puan |
| Mart 2026 | Nisan 2026 | %32,82 | %25,98 | 6,84 puan |
| Nisan 2026 | Mayıs 2026 | %32,43 | %26,48 | 5,95 puan |
Sözleşmede ÜFE yazıyorsa ne olur?
Kanun yalnızca bir üst sınır koyar; taraflar bunun altında anlaşabilir. Bu yüzden:
- Sözleşmedeki ÜFE oranı TÜFE'den düşükse sözleşmedeki ÜFE oranı uygulanır. Yukarıdaki dönemlerde bu durum kiracının lehinedir.
- ÜFE oranı TÜFE'den yüksekse en fazla TÜFE 12 aylık ortalaması uygulanabilir; aşan kısım geçersizdir.
- "ÜFE veya TÜFE'den hangisi yüksekse" gibi maddeler de TÜFE tavanına indirgenir.
Sözleşmenizdeki oranı hesaplayıcıda "Sözleşmenizde artış oranı yazıyor mu?" alanına girerek hangi oranın uygulanacağını görebilirsiniz.
Yıllık TÜFE ile 12 aylık ortalama TÜFE aynı şey mi?
Hayır. Haberlerde "enflasyon" diye açıklanan rakam yıllık TÜFE'dir (bir ayın geçen yılın aynı ayına göre değişimi). Kira artışında ise son 12 ayın ortalama endeksinin bir önceki 12 aya göre değişimi kullanılır. İki rakam arasında birkaç puan fark olabilir; zam talebinde yıllık rakam kullanılırsa yasal tavan aşılmış olur.
Kaynaklar
- Eylül 2025 enflasyon verileri (AA)
- Ocak 2026 enflasyon verileri (AA)
- Mart 2026 enflasyon verileri (AA)
- Nisan 2026 enflasyon verileri (AA)
- Resmî Gazete 18.01.2019 – 7161 sayılı Kanun
Sıkça sorulan sorular
Kira artışı ÜFE'ye göre yapılabilir mi?
Yasal üst sınır TÜFE 12 aylık ortalamasıdır. Sözleşmede ÜFE yazıyorsa ve ÜFE oranı daha düşükse ÜFE uygulanabilir; daha yüksekse en fazla TÜFE oranında artış yapılabilir.
Kira artışında ÜFE ne zaman kaldırıldı?
18 Ocak 2019'da yayımlanan 7161 sayılı Kanun'la. Bu tarihten sonra yenilenen sözleşmelerde üst sınır TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.
Hangi TÜFE rakamına bakmalıyım?
TÜİK bültenindeki "on iki aylık ortalamalara göre değişim" satırına. Aylık veya yıllık TÜFE rakamları kira artışında kullanılmaz.